Bauherrenmodell einfach erklärt

03.03.2021

Bauherrenmodelle erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Aber wie funktioniert diese Form der Investition in eine Immobilie? Welche Vorteile ergeben sich und was genau ist eine Bauherrenwohnung?

Bei einem Bauherrenmodell schließen sich mehrere Investoren zusammen um eine bestandsfreie und sanierungsbedürftige Immobilie zu erwerben, umfassend zu sanieren bzw. neu zu errichten. Mit dem klaren Ziel einer langfristigen Vermietung als Einkunftsquelle. In der Regel, zur Ausnahme kommen wir später, erhalten die Investoren, je nach Kapitaleinlage, Anteile an der Liegenschaft.

Eine schnellere Abschreibungsmöglichkeit ist ein wesentlicher Vorteil bei Bauherrenmodellen. Konkret können Sanierungs- und Baukosten auf 15 Jahre beschleunigt abgesetzt werden. Dadurch kommt es zu steuerlichen Verlusten, die den Mieterlösen gegengerechnet und darüber hinaus noch mit dem normalen Erwerbseinkommen kompensiert werden können- in weiterer Folge kommt es zu einer Steuerersparnis (Einkommens- oder Lohnsteuer).

Anders schaut es beispielsweise bei Anleger- oder Vorsorgewohnungen aus. Bei dem weit verbreiteten und sehr beliebten Immobilieninvestment werden die Abschreibungen auf den Gebäudeanteil (= der Großteil der Gesamtkosten einer Wohnung) in der Regel über einen Zeitraum von ca. 67 Jahren vorgenommen. Da es schneller zu Überschüssen kommt, werden auch viel früher Steuern fällig.

Ein weiterer, wesentlicher Faktor liegt in der Stabilität und Höhe der Mieteinnahmen. Aufgrund der derzeit schwierigen wirtschaftlichen Lage werden vermutlich viele Mieter günstigeren Wohnraum bevorzugen – zumindest kurz- bis mittelfristig. Bauherrenmodelle sichern leistbares Wohnen zu guter Qualität, denn rund 90 % funktionieren mit Förderungen, die nur dann vergeben werden, wenn die Mieten im Rahmen der Wohnbauförderung gedeckelt sind.

Bauherrenmodelle unterstützen diese Entwicklung positiv, da die, teils hohen Landesförderungen für die Wohnraumsanierung mit den gedeckelten Mieten kombiniert werden und diese somit nach oben hin (maximal bis zum jeweiligen Richtwert) begrenzt werden. Dadurch wird tatsächlich leistbarer Wohnraum geschaffen, der den Investoren langfristig stabile Erträge ermöglicht.

Eine spätere Aufteilung ins Wohnungseigentum ist grundsätzlich unter der Berücksichtigung aller steuerlichen Fristen möglich. Wie einfach das dann erreicht werden kann und welche Rechte einem Investor zustehen, kommt aber stark auf die gewählte Gesellschaftsform und die vertragsrechtliche Ausgestaltung an. Generell gilt: auch bei einem Beteiligungsmodell kann man später einen Verkehrswert realisieren, wenn das Modell diese Gestaltung erlaubt.

Beteiligung als „großer“ oder „kleiner“ Bauherr

Man unterscheidet steuerrechtlich zwischen „großen“ und „kleinen“ Bauherren. Die Einordnung hängt von der tatsächlichen Möglichkeit der Mitbestimmung und Einflussnahme auf das Bauvorhaben und der persönlichen Bereitschaft zur Übernahme von Kostenverschiebungen ab. Wer die steuerlichen Vorteile in vollem Umfang nutzen möchte, muss bestimmte Risiken tragen und (zumindest teilweise) mitgestalten können und wollen. Beim „kleinen“ Bauherrenmodell beteiligt man sich an einem fast fertigen Konzept und hat dadurch weniger Mitsprachemöglichkeiten – auch Preisgarantien sind grundsätzlich und unter bestimmten Umständen möglich.

Herstellungs- und Sanierungsaufwendungen können dann, wenn eine steuerrechtliche Bauherreneigenschaft gegeben ist, über 15 Jahre, anstatt der üblichen 67 Jahre, beschleunigt abgeschrieben werden. Bestimmte Nebenkosten und Dienstleistungen dürfen dann ebenfalls schneller und meist sofort im Jahr des Anfalls oder zumindest auch über 15 Jahre abgesetzt werden. Dadurch kommt es insbesondere in den ersten Jahren der Sanierung (Bauphase) zu höheren steuerlichen Verlusten.

Konzept der „Bauherrenwohnung“ ermöglicht direktes Wohnungseigentum ab Beginn

Eine besondere Ausprägung des Bauherrenmodells ist das „kleine Bauherrenmodell mit sofortiger Wohnungszuordnung“ oder besser bekannt als das von PERICON entwickelte Konzept der Bauherrenwohnung.

Anleger entscheiden sich von Beginn an für eine konkrete Wohnung und bekommen diese nach Fertigstellung auch zugeteilt. Das bringt somit fast die gleichen Eigenschaften wie bei Vorsorgewohnungen hinsichtlich Flexibilität mit und ermöglicht dennoch einen großen Teil der steuerlichen Vorteile eines „kleinen Bauherrenmodells“. Zudem kann auch jeder Einzelne individuell seine Finanzierung abbilden – idealerweise professionell begleitet. Dennoch bleibt ein modernes Beteiligungsmodell weiterhin auch eine klare Empfehlung, wenn ein hohes Maß an Effizienz (Kosten-/Nutzen) und eine langfristig stabile Kapitalanlage als Zielsetzungen verfolgt werden.

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