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NEU: zwei neue Exklusiv-Projekte in Top-Lagen

Sehr geehrte Damen und Herren!

Wir freuen uns, Ihnen zwei neue und exklusive Immobilieninvestments ankündigen zu dürfen, die nun bereits ab Sommer für Anleger/Investoren zur Verfügung stehen werden.

Bauherrenmodell – Humboldstraße 13 – umfassende Sanierung im Herzen von Graz

Dieses wunderschöne, historisch reizvolle Wohn- und Geschäftsgebäude wird saniert und revitalisiert. Durch den Ausbau des Dachgeschosses und die Sanierung von Bestandswohnungen sollen hochwertige Wohneinheiten in einer außerordentlich wertigen Lage entstehen.

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Bauherrenmodell „Modern Living Lend“ –  Abbruch-/Neubau in innerstädtischer Lage

In beruhigter und zentraler Wohnlage im aufstrebenden Bezirk Graz-Lend soll ein wertiges Neubauprojekt mit moderner und ansprechender Bauweise entstehen. Geplant ist auch hier die Inanspruchnahme der steirischen Landesförderung Assanierung.

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Weitere Informationen zu diesen beiden, neuen Exklusiv-Projekten finden Sie in Kürze hier oder Sie kontaktieren uns einfach über Chat/Mail/Telefon.

mit freundlichen Grüßen

Ihr PERICON Team

Sind Anlegerimmobilien noch attraktiv? Interview im GELD Magazin

16.10.2020

PERICON in der Oktober-Ausgabe des GELD-Magazins:

Sind Anlegerimmobilien noch attraktiv?

Trotz Corona sind in Österreich die Wohnimmobilienpreise weiter im Aufwind. Dies
verringert allerdings die Mietrenditen, was eine sorgfältigere Auswahl an
Anlagewohnungen und Investmentmodellen erfordert.
MICHAEL KORDOVSKY (Autor)

Der Zinssturz während der Finanzkrise löste in Österreich einen nachhaltigen Boom bei Wohnungen und Einfamilienhäusern aus. Laut dem von der Österreichischen Nationalbank (OeNB) veröffentlichtem Wohnimmobilienpreisindex stiegen die Preise von Wohnimmobilien in den Jahren 2008 bis 2019 bundesweit um 5,5 Prozent p.a.; in Wien jährlich um 6,2 Prozent und bei gebrauchten Wohnungen sogar um 6,7 Prozent p.a.

Immobilien am Land gefragt

Immer wieder warnten Experten vor einem Platzen der Immobilienblase und sahen wegen der zunehmenden Mietausfälle die Corona-Krise als Auslöser. Doch es kam anders. Dazu Karin Wagner, Senior Expert der Volkswirtschaftlichen Abteilung der OeNB: „Am österreichischen Immobilienmarkt wurde im zweiten Quartal 2020 ein – teilweise deutlicher – Preisauftrieb im Vergleich zum Vorquartal verzeichnet. Die Nachfrage nach Wohnungen über die verschiedenen Preissegmente hinweg gestaltete sich ähnlich wie vor der COVID-Krise: Sowohl günstige als auch teurere Wohnungen wurden verglichen mit dem ersten Quartal 2020 unverändert nachgefragt.“ Auffällig ist aber, dass sich im ersten und zweiten Quartal der Preisanstieg von Wohnimmobilien in Wien mit je 3,9 bzw. 4,1 Prozent in Grenzen hielt, während sich bundesweit außerhalb Wiens der Anstieg auf 6,8 Prozent beschleunigte. Treiber der Entwicklung waren dabei Einfamilienhäuser mit plus 10,6 Prozent. In Wien setzte dieser Trend bereits im ersten Quartal 2020 ein. „Möglicherweise sind die gestiegene Nachfrage und Preise von Einfamilienhäusern während der COVID-19-Krise (mit vermehrtem Homeoffice) auf den verstärkten Wunsch nach Wohnen im Grünen bzw. mit Garten zurückzuführen“, kommentiert Wagner diese Entwicklung.

Vorsorgewohnungen und Wiener Zinshäuser mittelfristig attraktiv

Zu aktuellen Mietpreistrends für Wien meint Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH: „Die Mieten in Wien sind derzeit stagnierend bzw. weisen nur eine leichte Aufwärtsbewegung auf. Grund dafür ist die derzeit hohe Anzahl an fertiggestellten Mietwohnungen in diesem Jahr. Wir gehen davon aus, dass sich das Angebot in den nächsten Jahren wieder verknappen wird, wodurch wieder mit steigenden Mieten in zwei bis drei Jahren zu rechnen ist.“ Somit bieten die richtigen Objekte in Wien nach wie vor Wertsteigerungspotenzial: „Die Preise von Anlegerund Vorsorgewohnungen werden auch weiterhin in jenen Gegenden steigen, wo es einen funktionierenden Mietenmarkt gibt und damit auch eine konstante Nachfrage nach Wohnungen. Bei Einfamilienhäusern im ländlichen Bereich ist ebenso ein positiver Effekt durch Corona zu erwarten, da zahlreiche Familien nun verstärkt das Eigenheim im Grünen suchen“, so Bauernfeind.

Bezüglich Wiener Zinshäuser skizziert Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting GmbH, folgende Situation: „Die Nachfrage nach Wiener Zinshäusern hat in den letzten Jahren kontinuierlich zugenommen. Der Ausbruch der Corona- Pandemie hat den Nachfrageüberhang noch weiter verstärkt, weswegen hier von einem weiteren Anstieg der Preise auszugehen ist.“ Zinshäuser unterscheiden sich bezüglich Lage, technischem Zustand und Ausbaumöglichkeiten. Ihre Renditen liegen meist zwischen einem und 3,5 Prozent. Die Brutto-Anfangsrenditen von Wiener Vorsorgewohnungen beziffert Bauernfeind indessen zwischen 2,5 und 3,5 Prozent.

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Bezogen auf Steiermark, Niederösterreich und Wien rechnet Stefan Koller, Immobilieninvestment-Experte und Geschäftsführer der PERICON GmbH in Graz, mit stabilen Wohnimmobilienpreisen und infolge hoher Nachfrage mit weiteren Anstiegen: „Bei den Mieten sehe ich allerdings eine Trendänderung auf uns zukommen. Lieber etwas günstiger – das ist jetzt schon aufgrund der vorherrschenden Unsicherheit als Tendenz zu erkennen“, so seine kritische Anmerkung „Wenn Wohnungspreise weiter steigen, Mieten aber stagnieren oder weniger stark steigen, sinkt die Brutto-Mietrendite. Die ist schon in den letzten Jahren vor allem in den Ballungszentren deutlich zurückgegangen. Im Neubau sind noch drei bis vier Prozent p.a. realistisch. Aus Anlegersicht ist aber letztendlich die Nettorendite nach allen Kosten und Steuern relevant. Und da bleibt dann bei Anlegerwohnungen in der Regel nicht mehr viel mehr als 1,5 bis zwei Prozent p.a. übrig“, warnt Koller. „Der Preisanstieg der letzten Jahre stimmt zwar bedenklich, ist allerdings auch in vielen Faktoren nachvollziehbar. Grund und Boden erfahren in den Städten eine Verknappung und die Qualität im Wohnbau ist auch deutlich gestiegen. In Wien sind so manche Lagen vergleichsweise schon sehr überteuert, aber tendenziell bewegt sich unser Markt kontrolliert und stetig nach oben. Vergleicht man Österreich mit anderen Ländern relativiert sich diese Sorge“, erklärt Koller, der in Top-Lagen und Lagen mit Entwicklungspotenzial noch Chancen sieht: „In Graz sind es beispielsweise die Lagen im Zentrum und am Grüngürtel und im Süden der Stadt.“

Anlegerwohnung vs. Bauherrenmodell

Wer wegen höherer Handlungsflexibilität, wie zukünftiger Eigenbewohnung oder zwischenzeitlichem Verkauf, die klassische Anlegerwohnung bevorzugt, sollte sich laut Koller mit einem guten Mittelmaß an Ausstattung, Qualität und Lage an die größte Zielgruppe auf der Nachfrager-Seite richten. „Natürlich gilt der Spruch „Lage, Lage, Lage“ weiterhin, wobei er sich meiner Einschätzung nach relativiert – eine attraktive Lage kann auch eine Lage mit einem guten Wertsteigerungspotenzial sein – und das muss nicht unbedingt eine A-Lage sein. Man sollte die Infrastruktur um eine Wohnanlage herum betrachten. Öffentlicher Verkehr und Nahversorger werden immer wichtiger. Wo heute noch viele lärmende Autos fahren, wird es in zehn bis 20 Jahren vielleicht ganz anders aussehen. Als Eigenmittel für eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Garage braucht man in der Steiermark beim aktuellen Zinsniveau, üblichen Mieterlösen und einer Refinanzierungsdauer von 20 Jahren im Schnitt nicht mehr als 30.000 bis 40.000 Euro. Allerdings leistet man dann noch laufende Raten über die Jahre bis zur Entschuldung von ca. 200 bis 300 Euro monatlich.

Ähnlich ist der Eigenmittelbedarf auch bei Bauherrenmodellen, deren Vorteile jedoch in staatlichen Förderungen (wegen Schaffung günstig vermieteten Wohnraums) und Steuerersparnissen liegen, wodurch sich der Nettokapitaleinsatz verringert. Bei einem Bauherrenmodell schließen sich Investoren zusammen, um eine Immobilie zu sanieren und sie langfristig unter Inanspruchnahme von Fördermitteln zu vermieten. „Die Beteiligung erfolgt in Form prozentueller Anteile, wobei es auch Umsetzungsmöglichkeiten im Wohnungseigentum gibt. Finanziert wird das in der Regel mit Eigenmitteln und teils durch mit Annuitätenzuschüssen geförderten Bankdarlehen. Die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten können dabei auf 15 Jahre abgeschrieben werden, anstelle der sonst üblichen 67 Jahre“, erklärt Koller. Durch die hohen Abschreibungen bleiben die Mieten in den ersten 15 Jahren faktisch steuerfrei.

Im Falle einer 33 m2-Wohnung in Graz inkl. Tiefgaragen-Platz investiert man laut Koller in Summe rund 150.000 Euro – meist mit 20 bis 30 Prozent Eigenmittel. Neben den Mieterlösen (max. Richtwertmietzins) erhält der Anleger einen Annuitätenzuschuss vom Land Steiermark. Nach Ausfinanzierung aller Darlehen liegt das Zusatzeinkommen (bereinigt um Mietausfall und NK) bei rund 5.200 Euro p.a. vor Steuer. Der Nettokapitaleinsatz (nach Steuereffekten) beträgt dann ca. 53.000 Euro auf 20 Jahre – weniger als die Hälfte der ursprünglichen Investition. Daraus resultiert eine Rendite auf den Nettokapitaleinsatz von ca. acht bis zehn Prozent p.a. – korrigiert um die Einkommensteuer verbleiben immerhin zwischen vier bis sechs Prozent netto.

Titelseite GELD Magazin Oktober 2020

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GELD Magazin – Ausgabe Oktober 2020

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