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Wichtig: COVID-19 Maßnahmen im Geschäftsbetrieb

Sehr geehrte Damen und Herren!

Auch wir haben unseren Geschäftsbetrieb aufgrund des aktuellen Aufrufs der Bundesregierung, die sozialen Kontakte auf ein notwendiges Mindestmaß zu reduzieren, angepasst und möchten Sie über folgende Maßnahmen informieren:

  • Wir stehen Ihnen selbstverständlich weiterhin zur Verfügung. Wir stehen Ihnen bis auf weiteres ab dem 11. Mai zu den normalen Öffnungszeiten wieder wie gewohnt im Büro oder im Home-Office zur Verfügung. Per Telefon oder Email ist Ihr(e) Ansprechpartner(in) für Sie weiterhin verlässlich erreichbar.
  • Besprechungen/Kundentermine werden wir ermöglichen – vorzugsweise möchten wir Sie aber einladen, unser Online-Meeting-Angebot zu nutzen. Ohne Vorkenntnisse und mit einem aktuellen Web-Browser ist es problemlos möglich, eine Besprechung online als Videokonferenz abzuhalten. Wir informieren Sie gerne.
  • Leider müssen wir auch alle für die nächsten Wochen geplanten Veranstaltungen vorerst absagen bzw. verschieben. Wir werden Sie umgehend über die neuen Termine informieren, wenn wir wieder eine konkrete Planung vornehmen können.

Da die Gesundheit unserer Mitarbeiter, Kunden und Geschäftspartner für uns absolute Priorität hat, bitten wir um Ihr Verständnis zu den gesetzten Maßnahmen und freuen uns auf eine weiterhin gute Zusammenarbeit.

mit freundlichen Grüßen

Ihr PERICON Team

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Interview: Die BAUHERRENWOHNUNG – leistbar für Mieter, rentabel für Anleger

02.05.2020

Die Verlagsgruppe News veröffentlicht folgendes Interview mit Dieter Johs der WEGRAZ und PERICON Geschäftsführer Mag. Stefan Koller.

Die BAUHERRENWOHNUNG

Steueroptimiert. WEGRAZ bringt zusammen mit PERICON ein attraktives Anlegermodell in Graz auf den Markt.

Gerade in unsicheren Zeiten stehen Immobilien als sichere Kapitalanlage hoch im Kurs – insbesondere in Wien und Graz. Das Angebot ist groß, Preise und Mieten steigen, aber die Renditen sinken. Investiert wird vorwiegend in Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen – nur wenige sind jedoch mit den Vorteilen eines Bauherrenmodells vertraut. Stefan Koller, der sich mit seinem Beratungsunternehmen PERICON GmbH auf steueroptimierte Vorsorgelösungen und Immobilieninvestments spezialisiert hat, und Dieter Johs (WEGRAZ Gruppe) haben gemeinsam mit Hohenberg Strauss Buchbauer Rechtsanwälte und TPA Steuerberatung ein „smartes“, modernes und steuer-optimiertes Investment konzipiert. Das Projekt Ankerstraße steht für die ideale Kombination aus steueroptimiertem Investment und Flexibilität einer Anlegerwohnung.

Worin sehen Sie die Unterschiede zwischen den verschiedenen Investitionsformen?

Stefan Koller: „Eine Anleger- oder Vorsorgewohnung bedeutet immer eine Investition ins Wohnungseigentum, in eine konkrete Wohnung zur Vermietung mit voller Verfügungsgewalt und einer grundbücherlichen Absicherung. Im klassischen Bauherrenmodell erwerben Investoren einen Altbestand und sanieren diesen mit öffentli-hen Fördermitteln. Die Bauherren profitieren von steuerlichen Begünstigungen, einer meist sicheren Vermietung und einem guten Wertschöpfungspotenzial.

Man hält ideelle Anteile an der Liegenschaft und ist somit „nur“ prozentuell beteiligt – für die einen ein großer Vorteil, für andere eine entscheidende Hürde. Es gibt aber nicht nur „schwarz und weiß“, sondern auch eine ideale Kombination beider Anlageformen, die wir als Bauherrenwohnung bezeichnen. Das Bauherrenmodell runtergebrochen auf eine Einzelwohnung – das ist steuerlich und organisatorisch möglich; es kennt nur fast niemand.“

Was muss man beachten, und welche Vorteile bringt dieses Modell für Anleger?

Stefan Koller: „Allem voran gibt es strenge Kriterien für die steuerliche Anerkennung eines solchen (kleinen) Bauherrenmodells. Ziel muss eine langfristige und nachhaltige Vermietung sein. Schnelle Veräußerungserlöse oder das bloße Lukrieren von steuerlichen Verlusten sind auch in diesem Modell fehl am Platz.

Wer also mit einer langfristigen Ausrichtung investieren möchte, der kommt in den Genuss von drei wesentlichen Vorteilen: hohes Maß an Sicherheit, wirtschaftliche Effizienz und breitere Verfügungsmöglichkeiten. Sicherheit gibt es durch eine persönliche Grundbucheintragung und stabile Erträge – man investiert in die Schaffung von gefördertem und „leistbarem Wohnen“, denn für Mieter sind die Wohnungen in der Regel billiger als am freien Markt. Als Ausgleich für die niedrigeren Mieten, limitiert mit dem Richtwert, bekommt man Sanierungsförderungen. Ein fairer Risikoausgleich, der gute Rendite und eine nachhaltige Vermietung sichert. Die meisten investieren zudem mit einem höheren Anteil an Fremdmitteln – und die sind aktuell günstig, vor allem auch im Fixzins.

Bei der Renditebetrachtung vergisst man leider gerne auf die Steuer. Da bei einer Vorsorgewohnung fast alle Abschreibungen auf 67 Jahre erfolgen, entstehen schnell Überschüsse, und es sind Steuern zu zahlen. Bei der Bauherrenwohnung kann man die Sanierungs- bzw. Baukosten „beschleunigt“ auf 15 Jahre verteilen – es kommt also zu steuerlichen Verlusten, wodurch eine weitere Ersparnis durch die Gegenrechnung mit dem normalen Erwerbs-einkommen möglich wird. Die Rentabilität der Vermietung steigt deutlich, was zu hohen Reserven in der Gesamtbetrachtung führt.

Man kann in einer Spezialvariante dieses Modells auch unter bestimmten Voraussetzungen zu 100 Prozent mit Eigenmitteln investieren. Anleger kommen somit ab Beginn der Vermietung schon zu einer hohen Rendite – im aktuellen Projekt ca. vier Prozent p. a. netto nach Steuer. Und letztlich sind die breiteren Veräußerungsmöglichkeiten für viele wichtig – Wohnungseigentum ist anders und vielleicht auch leichter handelbar. Allerdings sollte man hier etwaige steuerliche Auswirkungen stets berücksichtigen. Aber das gilt in gleichem Maß auch für die Vorsorgewohnung.“

Was macht nun das aktuelle Projekt Ankerstraße so attraktiv?

Dieter Johs: „Neben der Gestaltung als Hybridmodell (Bauherren-, Vorsorge- und Eigentumswohnungen) können wir ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis anbieten – eine moderne Architektur mit einer wertigen Ausführung und eine gute Infrastruktur zu einem fairen Preis. Es entstehen 70 Wohnungen zwischen 33 und 73 m² mit großzügigen Balkonen und Terrassen in guter Lage im beliebten Stadtbezirk Strassgang. Für dieses Projekt wird die Landesförderung „Assanierung“ beantragt.

In Kombination mit einem Full-Service-Paket für Vermietung und Verwaltung und einer Erstvermietungsgarantie ergibt das ein ideales, steuerlich nutzbares und gemanagtes Investment mit seriösen Reserven.“

 

Vorteilsbetrachtung – Nettomietertrag nach AfA im Vergleich

Beispielhafte Darstellung:


Vergleichsdarstellung: normale Abschreibung Wohnung vs. 15tel Abschreibung - Auswirkung auf Nettomietertrag

Vergleicht man die Nettomieterträge (nach Steuer) in den beiden Abschreibungsvarianten „normal = ca. 67 Jahre“ zu „beschleunigt = 15 Jahre“, so zeigt sich ein eindeutiges Ergebnis:

Bei durch die beschleunigte Abschreibung werden die Mieterträge über die ersten 15 Jahre defacto „steuerfrei“ gestellt. Zusätzlich können über die Mieteinnahmen hinausgehende Verluste mit sonstigem Erwerbseinkommen gegengerechnet werden, was zu einem weitere Ersparniseffekt führen kann. Beides zusammen bringt einen hohen Nettovorteil schon nach den ersten 15 Vermietungsjahren.

 

VGN Ausgabe 052020 Titelbild

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Artikel zum Download (PDF)

News, Trend, Immobilien Atlas – Mai 2020

Ausgabe zum Download (PDF)

Immobilien Atlas – 2/2020 (Mai 2020)

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